Caro leitor,
Eu juro que gostaria de lhe dar mais uma dica, mas cada dia as histórias vão tomando conta do cenário e, como não quero confiar na minha memória, vou publicar mais esta.
Lembram, no último post, quando eu escrevei sobre um corretor que me mostrou um apartamento que era uma porcaria (estava cheio de infiltrações na parede da sala, perto do chão) e que queria me vender como "um excelente negócio ?" Pois bem: deixa eu contar o resto da história. um outro corretor, da mesma imobiliária deste, liga para minha esposa e diz o seguinte: "-tenho um outro apartamento, que não é térreo, para lhe mostrar." Minha esposa pergunta: "-onde ele fica ?". O corretor responde: "no endereço ... (dá o endereço). Qual não é a supresa de minha esposa quando percebe que o endereço fornecido é o do prédio que o colega dele apresentou. Pior ainda: na mesma coluna, só que alguns andares acima.
Ora, caro leitor, se este apartamento estava à venda e era melhor que o outro, por que então o apartamento não foi colocado à disposição quando fomos olhá-lo ? Ora, quando um apartamento entra na imobiliária, a primeira coisa que o corretor diz ao cliente é que o mesmo "acabou de entrar". Como esta comunicação não aconteceu, eu presumo que o apartamento já estava lá e que havia uma fila de venda, ou seja, o corretor só apresenta uma imóvel que vale à pena após tentar vender aquele que não não vale tanto assim. Ou, como foram corretores distintos, um corretor não disse ao outro que o seu imóvel existia.
Em ambos os casos, todos saem perdendo, pois o comprador não compra o imóvel e sai chateado com o tratamento recebido; o corretor não vende o imóvel nem ganha a comissão. E a imobiliária também perde uma venda ...
No próximo post: quando dois sócio-construtores vendem o mesmo imóvel para pessoas diferentes ...
Lembre-se sempre: em caso de dúvida, procure um advogado !
quarta-feira, 27 de maio de 2009
segunda-feira, 25 de maio de 2009
Continuando a Terceira Dica ...
Antes de mais nada, é bom esclarecer por que chamamos proprietário "limpo". Este apelido foi criado para mencionar um proprietário cujo imóvel pode ser vendido livremente, ao contrário do proprietário "com impedimento", cujo imóvel não pode ser vendido livremente, ou seja, este proprietário tem alguma pendência que impede o imóvel dele de ser vendido livremente.
Esta pendência inclui, por exemplo, existência de dívidas para com a Fazenda, seja ela Municipal (devedor de IPTU, por exemplo), Estadual (devero de ICMS, por exemplo), Federal (devedor de Imposto de Renda, por exemplo), ou mesmo uma dívida civil, isto é, por exemplo, o proprietário ter dado o imóvel como garantia para algum contrato, o que significa que, se contrato não for cumprido o imóvel pode ser tomado e vendido para garantir a execução do contrato.
Pois bem, hoje mesmo aconteceu mais uma destas sutuações de proprietário "com impedimento" na qual, após toda uma negociação, descobriu-se que o proprietário não poderia nem ter colocado o imóvel para vender. Vamos à história.
Uma determinada imobiliária com a qual estamos negociando há pelo menos três meses, apresenta-nos uma oportunidade de compra de um apartamento na Cidade de Niterói. Nós nos deslocamos, vamos ver o apartamento, gostamos dele e resolvemos fazer uma proposta para pagar o preço À VISTA.
Veja bem, caro leitor, não é financiamento, não tem banco no meio, não tem aprovação de crédito, NADA, NADA DISSO !
Seguimos até a sede da imobiliária, onde o corretor de imóveis no apresenta ao seu gerente que, diante de uma ambiente avançadíssimo de tecnologia da informação, escreve a nossa proposta e nos diz que no dia seguinte vai nos dar um retorno. A proposta foi feita no sábado, logo, esperamos o retorno no domingo.
Aguardamos o domingo com uma natural expectativa e, ao final do domingo, por volta das 18:00, ligamos para o corretor que nos atendeu e ele nos informa que não conseguiram localizar o proprietário do imóvel para apresentar-lhe a proposta. Pede-nos para que esperemos até a segunda-feira pela manhã. Bem, como era domingo, cedemos e esperamos. Mas como gato escaldado tem medo de água fria, voltanos à nossa busca de imóveis no domingo mesmo, olhado as páginas dos classificados do jornal O Globo e do Jornal O Fluminense na Internet. Encontranos novamente alguns imóveis, marcamos no jornal e saímos ligando para imobiliárias para marcar visitas ainda na segunda-feira, pois o tempo é curto.
Após ver um apartamento muito ruim, com problemas de infiltração que outro corretor, com quem marcamos a visita, insistia que não era nada, ligamos para a tal imobiliária que nos levou para ver o apartamento no sábado. O corretor da imobiliária nos diz que vão ter uma resposta da proprietária na tarde de segunda-feira e me passa para o seu gerente. Este gerente, para minha supresa, pede-me para dar uma resposta na tarde de terça-feira, ou seja, pede-me mais 24 horas para dar uma resposta; nisso eu já fico com cara de boi, pensando: " - huuuummmmm, vai dar mer ..." e pergunto ao gerente o que está acontecendo.
Aí vem a bomba (palavras do gerente) : "- a proprietária do imóvel é fiadora em um outro negócio e o imóvel foi dado em garantia deste negócio; sendo assim, a proprietária vai conversar com a pessoa de quem é fiadora para que ela retire o imóvel daquela situação e ele possa ser vendido". Aí eu argumento : " - mas você me disse que imóvel estava desembaraçado, livre, e que não havia problemas com a proprietária !". E o gerente ainda argumenta : "- mas está !". Diante disso, a conversa se torna impossível e desligamos o telefone.
Tive a nítida impressão de que o gerente deu uma "calça arriada" no corretor de imóveis que nos mostrou o apartamento, pois, pela voz que ouvi ao telefone, nem o próprio corretor sabia do impedimento do proprietário. E o mais genial de tudo é que, durante a nossa conversa com o gerente da imobiliária antes de fazer a proposta, este mesmo gerente nos disse que a documentação do imóvel e do proprietário "passavam por uma rigorosa triagem antes do imóvel ser posto à venda" Agora eu sei que "rigorosa trigem" foi essa ...
Para terminar esta postagem, qual não foi a minha supresa quando este gerente da imobiliária liga novamente e diz o seguinte: "- Tenho um outro imóvel, pelo mesmo preço daquele, em um outro lugar. O senhor quer ir ver?" Eu respondo que não, agradeço e continuo na minha busca.
Agora me diga, caro leitor, esta situação não é INACREDITÁVEL ?
Se quiser entrar em contato para relatar sua experiência na compra de imóveis, clique aqui
Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
Esta pendência inclui, por exemplo, existência de dívidas para com a Fazenda, seja ela Municipal (devedor de IPTU, por exemplo), Estadual (devero de ICMS, por exemplo), Federal (devedor de Imposto de Renda, por exemplo), ou mesmo uma dívida civil, isto é, por exemplo, o proprietário ter dado o imóvel como garantia para algum contrato, o que significa que, se contrato não for cumprido o imóvel pode ser tomado e vendido para garantir a execução do contrato.
Pois bem, hoje mesmo aconteceu mais uma destas sutuações de proprietário "com impedimento" na qual, após toda uma negociação, descobriu-se que o proprietário não poderia nem ter colocado o imóvel para vender. Vamos à história.
Uma determinada imobiliária com a qual estamos negociando há pelo menos três meses, apresenta-nos uma oportunidade de compra de um apartamento na Cidade de Niterói. Nós nos deslocamos, vamos ver o apartamento, gostamos dele e resolvemos fazer uma proposta para pagar o preço À VISTA.
Veja bem, caro leitor, não é financiamento, não tem banco no meio, não tem aprovação de crédito, NADA, NADA DISSO !
Seguimos até a sede da imobiliária, onde o corretor de imóveis no apresenta ao seu gerente que, diante de uma ambiente avançadíssimo de tecnologia da informação, escreve a nossa proposta e nos diz que no dia seguinte vai nos dar um retorno. A proposta foi feita no sábado, logo, esperamos o retorno no domingo.
Aguardamos o domingo com uma natural expectativa e, ao final do domingo, por volta das 18:00, ligamos para o corretor que nos atendeu e ele nos informa que não conseguiram localizar o proprietário do imóvel para apresentar-lhe a proposta. Pede-nos para que esperemos até a segunda-feira pela manhã. Bem, como era domingo, cedemos e esperamos. Mas como gato escaldado tem medo de água fria, voltanos à nossa busca de imóveis no domingo mesmo, olhado as páginas dos classificados do jornal O Globo e do Jornal O Fluminense na Internet. Encontranos novamente alguns imóveis, marcamos no jornal e saímos ligando para imobiliárias para marcar visitas ainda na segunda-feira, pois o tempo é curto.
Após ver um apartamento muito ruim, com problemas de infiltração que outro corretor, com quem marcamos a visita, insistia que não era nada, ligamos para a tal imobiliária que nos levou para ver o apartamento no sábado. O corretor da imobiliária nos diz que vão ter uma resposta da proprietária na tarde de segunda-feira e me passa para o seu gerente. Este gerente, para minha supresa, pede-me para dar uma resposta na tarde de terça-feira, ou seja, pede-me mais 24 horas para dar uma resposta; nisso eu já fico com cara de boi, pensando: " - huuuummmmm, vai dar mer ..." e pergunto ao gerente o que está acontecendo.
Aí vem a bomba (palavras do gerente) : "- a proprietária do imóvel é fiadora em um outro negócio e o imóvel foi dado em garantia deste negócio; sendo assim, a proprietária vai conversar com a pessoa de quem é fiadora para que ela retire o imóvel daquela situação e ele possa ser vendido". Aí eu argumento : " - mas você me disse que imóvel estava desembaraçado, livre, e que não havia problemas com a proprietária !". E o gerente ainda argumenta : "- mas está !". Diante disso, a conversa se torna impossível e desligamos o telefone.
Tive a nítida impressão de que o gerente deu uma "calça arriada" no corretor de imóveis que nos mostrou o apartamento, pois, pela voz que ouvi ao telefone, nem o próprio corretor sabia do impedimento do proprietário. E o mais genial de tudo é que, durante a nossa conversa com o gerente da imobiliária antes de fazer a proposta, este mesmo gerente nos disse que a documentação do imóvel e do proprietário "passavam por uma rigorosa triagem antes do imóvel ser posto à venda" Agora eu sei que "rigorosa trigem" foi essa ...
Para terminar esta postagem, qual não foi a minha supresa quando este gerente da imobiliária liga novamente e diz o seguinte: "- Tenho um outro imóvel, pelo mesmo preço daquele, em um outro lugar. O senhor quer ir ver?" Eu respondo que não, agradeço e continuo na minha busca.
Agora me diga, caro leitor, esta situação não é INACREDITÁVEL ?
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Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
quarta-feira, 20 de maio de 2009
Terceira dica: proprietários "limpos"
Assim como você caro leitor, eu continuo buscando uma casa na Cidade do Rio de Janeiro ou em suas imediações (Niterói, por exemplo). Detalhe: regular.
Bem, após a dica da Certidão de Ônus Reais, e os carnês de pagamento do IPTU do imóvel quitados, vem a terceira dica: proprietários "limpos". Mas o que quero dizer com proprietários "limpos" ? Vamos lá.
Qualquer negociação tem sempre dois lados: o que compra e o que vende. No caso de imóveis não é diferente: temos o lado do comprador (que é o nosso) e o caso do vendedor (que é o do proprietário atual do imóvel). Ora, se o proprietário atual do imóvel tiver alguma dívida que possa ser traduzida em dinheiro, dependendo da dívida, ele deve ser sanada antes da negociação do imóvel. Vamos a um exempo: lembra da postagem anterior, quando eu escrevi que o proprietário inha uma dívida com a Fazenda Pública por conta de IPUT não pago ? Pois bem, esta é uma daquelas dívidas que têm que ser sanadas antes da venda do imóvel, pois o proṕrio imóvel pode ser usado pela Faznda Pública para quitar a dívida. Quando isso acontece o imóvel vai a leilão, alguém arremata por um montante, a Fazenda Pública tira deste montante o que é dela, incluido os custos da realização do leilão, e dá para o ex-proprietário o que sobrar. Isso vai acontecer até que TODA a dívida para com a Fazenda Pública tenha sido sanada. O mesmo vale, por exemplo, para o Imposto de Renda.
Esta situação de dívida para com a Fazenda pública é um das mais básicas. Uma outra situação por exemplo, é quando o proprietário é casado com união de bens e o cônjuge tem uma dívida. vai cair no mesmo caso. Dei este exemplo, pois o imóvel pode estar no nome de apenas um dos cônjuges, o que não faz a menos diferença para a Justiça.
Um monte de situações podem acontecer que serão descritas com mais detalhes no livro que estamos escrevendo. Se quiser entrar em contato para relatar sua experiência na compra de imóveis, clique aqui
Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Na próxima postagem: comprador, vendedor, corretor e banco, os quatro elementos envolvidos na compra de um imóvel.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
Tá difícil ...
Mas vai melhorar !!!!
Mas vai melhorar !!!!
Bem, após a dica da Certidão de Ônus Reais, e os carnês de pagamento do IPTU do imóvel quitados, vem a terceira dica: proprietários "limpos". Mas o que quero dizer com proprietários "limpos" ? Vamos lá.
Qualquer negociação tem sempre dois lados: o que compra e o que vende. No caso de imóveis não é diferente: temos o lado do comprador (que é o nosso) e o caso do vendedor (que é o do proprietário atual do imóvel). Ora, se o proprietário atual do imóvel tiver alguma dívida que possa ser traduzida em dinheiro, dependendo da dívida, ele deve ser sanada antes da negociação do imóvel. Vamos a um exempo: lembra da postagem anterior, quando eu escrevi que o proprietário inha uma dívida com a Fazenda Pública por conta de IPUT não pago ? Pois bem, esta é uma daquelas dívidas que têm que ser sanadas antes da venda do imóvel, pois o proṕrio imóvel pode ser usado pela Faznda Pública para quitar a dívida. Quando isso acontece o imóvel vai a leilão, alguém arremata por um montante, a Fazenda Pública tira deste montante o que é dela, incluido os custos da realização do leilão, e dá para o ex-proprietário o que sobrar. Isso vai acontecer até que TODA a dívida para com a Fazenda Pública tenha sido sanada. O mesmo vale, por exemplo, para o Imposto de Renda.
Esta situação de dívida para com a Fazenda pública é um das mais básicas. Uma outra situação por exemplo, é quando o proprietário é casado com união de bens e o cônjuge tem uma dívida. vai cair no mesmo caso. Dei este exemplo, pois o imóvel pode estar no nome de apenas um dos cônjuges, o que não faz a menos diferença para a Justiça.
Um monte de situações podem acontecer que serão descritas com mais detalhes no livro que estamos escrevendo. Se quiser entrar em contato para relatar sua experiência na compra de imóveis, clique aqui
Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Na próxima postagem: comprador, vendedor, corretor e banco, os quatro elementos envolvidos na compra de um imóvel.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
terça-feira, 19 de maio de 2009
Segunda Dica: IPTU quitado e em dia
Assim como você caro leitor, eu continuo buscando uma casa na Cidade do Rio de Janeiro ou em suas imediações (Niterói, por exemplo). Detalhe: regular.
Bem, após a dica da Certidão de Ônus Reais, aí vai a segunda dica: peça os carnês de pagamento do IPTU do imóvel quitados. Sim, por que nestes carnês você vai obter a situação do imóvel no que diz respeito à Fazenda Pública. Explicando melhor: todo imóvel regular tem que ter inscrição no Registro Geral de Imóveis - mais conhecido como RGI - e tem que estar em dia com o pagamento do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. Se este imposto não estiver rigirosamente pago, o que pode acontecer é a inscrição do imóvel na Dívida Ativa da Fazenda Pública - no caso, a municipal, pois o imposto é municipal - e, dependendo do prazo, o imóvel pode já estar indo a leilão para que seja quitado o pagamento do imposto. E a Fazenda Pública não espera. Leiloa !
Aí vão duas situações cotidianas com que já me deparei:
(1) em uma situação o proprietário do imóvel deixou de pagar o IPTU "de raiva" e o próprio corretor, ao ver a documentação, contatou que havia três processos da Fazenda Pública contra o imóvel e que o mesmo já estava indo a leilão. Se eu não tivesse aparecido para tentar comprar o imóvel (que não comprei após ver tal situação), o proprietário talvez nem soubesse que o mesmo iria a leilão.
(2) noutra situação um conjunto de casas foi erguido dentro de um terreno, cada casa em "seu quadrado". Acontece que, apesar de cada casa estar "em seu quadrado", o carnê do IPTU mostrava uma situação em que não houve o desmembramento do terreno, ou seja, a casa ainda fazia parte do que se chama de condomínio. Trocando em miúdos: as casas, na realidade, não existiam como unidades autônomas; eram enxergada pela Prefeitura como um prédio horizontal. Também não comprei por razões óbvias.
Ou seja, para comprar um imóvel sem susto, as primeiras duas dicas são pedir a Certidão de Ônus Reais atualizada para ver a situação de ônus reais do imóvel e pedir os carnês de IPTU quitados para ver se não há pendências do imóvel em relação à Fazenda Pública Municipal.
Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
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Não está fácil !!!
Bem, após a dica da Certidão de Ônus Reais, aí vai a segunda dica: peça os carnês de pagamento do IPTU do imóvel quitados. Sim, por que nestes carnês você vai obter a situação do imóvel no que diz respeito à Fazenda Pública. Explicando melhor: todo imóvel regular tem que ter inscrição no Registro Geral de Imóveis - mais conhecido como RGI - e tem que estar em dia com o pagamento do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. Se este imposto não estiver rigirosamente pago, o que pode acontecer é a inscrição do imóvel na Dívida Ativa da Fazenda Pública - no caso, a municipal, pois o imposto é municipal - e, dependendo do prazo, o imóvel pode já estar indo a leilão para que seja quitado o pagamento do imposto. E a Fazenda Pública não espera. Leiloa !
Aí vão duas situações cotidianas com que já me deparei:
(1) em uma situação o proprietário do imóvel deixou de pagar o IPTU "de raiva" e o próprio corretor, ao ver a documentação, contatou que havia três processos da Fazenda Pública contra o imóvel e que o mesmo já estava indo a leilão. Se eu não tivesse aparecido para tentar comprar o imóvel (que não comprei após ver tal situação), o proprietário talvez nem soubesse que o mesmo iria a leilão.
(2) noutra situação um conjunto de casas foi erguido dentro de um terreno, cada casa em "seu quadrado". Acontece que, apesar de cada casa estar "em seu quadrado", o carnê do IPTU mostrava uma situação em que não houve o desmembramento do terreno, ou seja, a casa ainda fazia parte do que se chama de condomínio. Trocando em miúdos: as casas, na realidade, não existiam como unidades autônomas; eram enxergada pela Prefeitura como um prédio horizontal. Também não comprei por razões óbvias.
Ou seja, para comprar um imóvel sem susto, as primeiras duas dicas são pedir a Certidão de Ônus Reais atualizada para ver a situação de ônus reais do imóvel e pedir os carnês de IPTU quitados para ver se não há pendências do imóvel em relação à Fazenda Pública Municipal.
Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
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segunda-feira, 18 de maio de 2009
Apresentação: Buscando uma casa ...
Coloquei o nome deste blog coma palavra "casa", mas poderia ser qualquer outro nome, pois casa para mim significa casa, apartamento, sítio ou qualquer outro espaço físico, pois casa é um lugar onde nos sentimos bem e descansamos da batalha do dia-a-dia.
Pretendo relatar algumas experiências neste Blog que serão objeto de um livro que já está em fase de redação e deve ser lançado este ano ou no início do ano que vem. A idéia deste Blog, como o próprio nome diz, é ter um espaço de bate-papo entre pessoas que vão passar, estão passando ou já passaram pela experiência de comprar um imóvel na Cidade do Rio de Janeiro ou em suas imediações (Niterói, por exemplo) e a ideía do livro é servir como uma espécie de salva-vidas para os compradores (e mesmo alguns vendedores ...) de imóveis que pensam que comprar um imóvel é algo rápido ou fácil. Não pode haver engano maior !
A primeiro dica que deixo aqui é a seguinte: nunca, mas nunca mesmo compre um imóvel sem pedir a chamada Certidão de Ônus Reais. Esta Certidão te dá a real situação financeira do imóvel e o sua condição de registro.
Traduzindo: pode ser que estejam lhe vendendo um imóvel que parece ser um apartamento e é, na realidade, uma sala comercial. Isso acontece muito em bairros como onde há prédios antigos com muitos apartamentos por andar. Pode acontecer do imóvel não contar na Prefeitura como apartamento, mas sim como sala comercial. E o que isso significa ? Bem , significa qque, por menos que se queira, pode-se estar comprando um espaço que, ao lado, possa se instalar um comercio indesejável para você e perfeitamente legal para a Prefeitura, o que quer dizer que não vai haver possibilidade de pedir para o proprietário ao lado para de incomodar, pois este é um direito dele.
Além deste inconveniente, se o prédio for comercial ou misto, o que pode acontecer, por exemplo, é haver um entra-e-sai constante de gente desconhecida (clientes das salas, por exemplo) causando problemas de segurança e de sobrecarga nos elevadores, que certamente vão funcionar de maneira muito diferente à que funcionariam se o prédio fosse residencial, que normalmente tem um entra-e-sai de pessoas com hora marcada, por exemplo, na saída do trabalho e na chegada dele. Já deu para perceber que, com o entra-e-sai de pessoas a manutenção dos elevadores vai ser muito maior, fazendo com que o preço do condomínio também aumente, concorda ? Isso é só o começo ...
Lembre-se: qualquer dúvida, peça auxílio a um advogado.
Bem, tudo de bom e até a próxima postagem !
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Pretendo relatar algumas experiências neste Blog que serão objeto de um livro que já está em fase de redação e deve ser lançado este ano ou no início do ano que vem. A idéia deste Blog, como o próprio nome diz, é ter um espaço de bate-papo entre pessoas que vão passar, estão passando ou já passaram pela experiência de comprar um imóvel na Cidade do Rio de Janeiro ou em suas imediações (Niterói, por exemplo) e a ideía do livro é servir como uma espécie de salva-vidas para os compradores (e mesmo alguns vendedores ...) de imóveis que pensam que comprar um imóvel é algo rápido ou fácil. Não pode haver engano maior !
A primeiro dica que deixo aqui é a seguinte: nunca, mas nunca mesmo compre um imóvel sem pedir a chamada Certidão de Ônus Reais. Esta Certidão te dá a real situação financeira do imóvel e o sua condição de registro.
Traduzindo: pode ser que estejam lhe vendendo um imóvel que parece ser um apartamento e é, na realidade, uma sala comercial. Isso acontece muito em bairros como onde há prédios antigos com muitos apartamentos por andar. Pode acontecer do imóvel não contar na Prefeitura como apartamento, mas sim como sala comercial. E o que isso significa ? Bem , significa qque, por menos que se queira, pode-se estar comprando um espaço que, ao lado, possa se instalar um comercio indesejável para você e perfeitamente legal para a Prefeitura, o que quer dizer que não vai haver possibilidade de pedir para o proprietário ao lado para de incomodar, pois este é um direito dele.
Além deste inconveniente, se o prédio for comercial ou misto, o que pode acontecer, por exemplo, é haver um entra-e-sai constante de gente desconhecida (clientes das salas, por exemplo) causando problemas de segurança e de sobrecarga nos elevadores, que certamente vão funcionar de maneira muito diferente à que funcionariam se o prédio fosse residencial, que normalmente tem um entra-e-sai de pessoas com hora marcada, por exemplo, na saída do trabalho e na chegada dele. Já deu para perceber que, com o entra-e-sai de pessoas a manutenção dos elevadores vai ser muito maior, fazendo com que o preço do condomínio também aumente, concorda ? Isso é só o começo ...
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